住宅ロ－ンの賢い付き合い方！！ - 私の資産倍増計画！めさぜ60歳でFIRE??

60歳までに金融資産8,000万円を作りたいヒロです！！

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● 住宅ロ－ンの賢い付き合い方

みなさん、家計に一番重く圧し掛かっている出費はなんでしょうか？

そうですね！「住宅ロ－ン」ですよね。もちろん、賃貸の方も

いらっしゃると思いますが、多くの方が通過しないといけない関門です。

ちなみに、住宅について賃貸の方は要注意しなければならないのは、

高齢になってからの部屋探しです。今後の日本は少子高齢化で人口は

少なくなる一方だと言われおり、空き家も増えて物件探しには苦労しないと

思われるかもしれませんが、基本的に「高齢者の方」は大家さんにとって

様々な要因で敬遠されがちになりますのでいざという時に大変です。

ですから、早い内に「持ち家」を持たれる事をお薦めします。

私もずっと賃貸でよいかなと考えておりましたが、よくよく調べてみると

先述の通り、高齢になってからの家探しは非常に厳しいので、

7年前に「マンション」を購入しました。「持ち家」は負債という説もありますが、

私はそうは思いません。自分の足場を固めるにもまず住居を安定する必要があります。

住居関連費が早めに処理できれば、資産倍増計画も楽に進める事が可能です。

さて、話はそれましたが、住宅ロ－ンの賢い返済の方法として私が一番に

薦めるのは「早期繰上げ返済」です。

多くの方が「35年」でロ－ンを組まれると思います。

しかし、35年かけて返済をしていくと莫大な利子を支払う事になります。

そこで積極的に活用したいのが、「繰上げ返済」です。

特に変動金利でロ－ンを組んでいる方は何はともあれ一番の資産運用になるのが

「繰上げ返済」なのです。固定金利やフラット35でロ－ンを組んでいれば

確かに金利の上昇はヘッジできますが、期間が長くなれば支払う利子も多くなります。

また、ヘッジの分、変動金利の金利に上乗せされた金利になっています。

お薦めの方法は変動金利で最安の金利でロ－ンを組み、

繰り上げ返済を継続的に行なうという事です。

確かにリスクはありますが、早い段階で毎年、決まった時期にまとまった

金額を繰り上げ返済するのが一番効果があります。早ければ早いほど元金の減りも

早く、TOTALでの利子の支払いにも大きく影響してきます。

もし、保証料等の支払いがあれば、返戻金も戻って来ます。

それを次の繰上げ返済に組込む事により、複利による繰上げ返済も可能になります。

もちろん、そんなに簡単に纏まった金額を返済するのは難しい方もいると思いますが、

ヘタな資産運用をするくらいなら、その分をしっかり貯めてロ－ン返済に充てるのが

一番賢いやり方です。50万円くらいでも構いませんし、出来れば100万円を毎年

1月に繰り上げ返済するのが一番効率が良いやり方です。なぜなら

ロ－ン開始後、10年間は「住宅ロ－ン控除」が利用でき、サラリ－マンの方であれば

1％の控除が年末調整で戻ってきます（1年目は確定申告が必要）。

2,000万円の1％なら20万円も戻って来ます。この住宅ロ－ン控除によって

戻ってきた金額を次の繰上げ返済分にストックして目標金額になったら

毎年1月に繰り上げ返済を行なう、当初10年はこれの繰り返しでOKです。

これだけでも大分、楽になります。もちろん生活防衛資金を繰り上げ返済に回す必要は

ありませんが、余剰資金があれば、積極的に繰り上げ返済をしたいものです。

それではまとめです。

①　ロ－ンは変動金利の最安で組む（SBIネット銀行がおすすめ）

②　余剰資金は繰上げ返済の為にしっかりとストックする

③　繰上げ返済は住宅ロ－ン控除後の1月に行なう

④　返戻金やロ－ン控除は次の繰上げ返済に充てる（複利）

⑤　とにかく早め、こまめに繰り上げをしていく

以上です。ロ－ン控除が終了する10年を待って繰り上げ返済をされる方も

いるみたいですが、繰上げ返済は早い方が有利です。また固定は別ですが、

変動の場合は、金利が上昇するかもしれません。それにロ－ンが減っていた方が

ライフプランの設計も気持ちも楽になります。

私は、この方法で7年間で3,400万円を1,700万円まで減らしました。

今後もこの複利による返済を繰り返し、51歳までに完済する予定です。

以上、住宅ロ－ンの賢い付き合い方でした。

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次回に続く・・・・

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